美国买房缴税相关问题介绍

美国作为最受欢迎的移民国家，长久以来对海外购房条件的限制越来越少，许多华人在美国是“为了买房而买房”，增加对相关税收的了解，可以更好地投资和置办地产。在美国也是要交税的，从买房到卖房，税费贯穿整个过程。该交多少，怎么交，税费到底贵不贵，这些你都清楚吗？美国房产税是如何征收的？下面为您做一下介绍：

美国房产税税率在各地是不一的，但税率的高低要受到一定的限制，因为联邦法律规定了对财产（主要是房地产）征税的较高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后，即成当地的法定税基。

一、购买阶段相关税费
买房时，需要缴纳的律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费等一次性税费，通常为房价的2%-4%预缴所得税为购房款的10%，由买家预缴给税务机构，最后抵扣房款。实际上这部分费用是卖家的资本利得税，部分州要求卖家先预缴。关于律师：在美国西海岸买房普遍不需要律师，经纪人和产权公司承担了律师的大部分工作和职能。

二、持有阶段相关税费
有人说，美国买房容易养房难。在美国置业每年的持有成本到底是多少？具体来说，在美国置业，每年需要缴纳的基本税费有：房产税、物业费、房屋保险费，且因为房屋所在的地区、房屋物业类型等因素而有不同。下面针对每一种税费进行详细说明：
1.房地产税 
房地产税(PropertyTaxorRealEstateTax)房地产税，也称为物业税或简称为地税，是地方针对房地产征收的郡税，市税，学区税的总称。税率各个州不同，在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3％。
2.房屋保险 
有的州可能有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。如果想要房子得到保障，就要购买房屋保险，这一项是否购买是看个人选择，但是如果要贷款，银行要求一定要购买保险。
3.社区费（等于国内物业费） 
如果购买城市屋（连排屋），需要缴纳社区费（国内称物业费），费用一般在一百五十美元到三百五十美元之间，费用的高低取决于社区内公用设施的多寡。社区费中通常包含火险部份，每一户不必单独购买。因为房子是相连的，如果一家着火，其它人也会受灾，所以他们的火险是共同承担的。
物业费主要是针对公寓而言的，一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元；那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意，物业费可能比较贵。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。

三、出租阶段相关税费
出租房产所得的净收入也需要向所在州申报个人所得税。不同州的州税也不同。因此，在通常情况下，如果非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度，需要申报两份税表，一份给联邦申报联邦个人所得税，一份给房产所在州申报州个人所得税。
个人所得税的截止日为4月15日，申报上一年度一月至十二月的个人所得。有时候当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时，即使个人所得税为零，仍然需要作出申报。假设一年的租金收入有1.2万美元，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧共2万美元，则此出租房产净亏损为8000美元。
不要以为出租房产处于亏损状态无需缴纳个人所得税就不需要申报。这种想法是不正确的。因为如果你不做申报，美国国税局会根据此房产的租金收入1.2万美元计算个人所得税。使得原本因亏损无需缴纳个人所得税的年度而收到美国国税局的税务单。

四、出售阶段相关税费
在美国，中国人出售美国房产所缴纳的费用基本与美国人一致。
住房贷款利率、持有环节的房产税、转让环节的资本利得税是美国房地产市场的三大基本信贷税收调控政策。资本利得是指当资本资产出售时，买价与卖价之间的差额即是资本利得。房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价，一套房屋如果买入时为200万美元，卖出时为300万美元。那么其资本利得为100万美元，而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内，则作为短期。如果持有时间在一年以上，则作为长期。持有时间以所得资产的次日计算，直到出售资产的当日。

五、美国置业如何避税
在美国，有很多合理避税的方式，了解后可以省掉不少税费。
房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。需要提交一份相应的申明给美国国税局。出租房子时，还可以利用「红利折旧」来省税。房屋每年都有折旧，在作出租用时，折旧部分可以比正常折旧额高不少。这样，从租金收入中扣除的折旧、维修等支出部分就多了，屋主要为租金所得而支付的税就少了。换而言之，屋主从出租中所得的收入就高了。屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，以便报税时使用。贷款购房中的利息。申请人的一套自用居住房，如果是通过贷款购入，每年的贷款利息是免税的，可以从总收入中减除。

六、房产税减免政策
美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一较大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。以加州为：
1.纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税；
2.残疾退伍军人可免除较高额为15万美元的房产税；
3.教堂、学校、医院、图书馆等有关的非营利机构所拥有的房屋可免征房产税；
4.对年龄超过５５岁以上的老年人，出售了自用的旧住宅后，而在两年内另外购买自用的新住宅时，只要新住宅价格不高于原有的旧住宅卖价，则可按原有住宅的税额来缴付房产税。原则上，纳税人一生只能适用一次；
5.父母儿女之间转移主要自用住宅，不论是采用销售、赠与或继承方式，其转移后的房屋不须重新估价，按转移前的房产税征收，此种优惠原则上仅限于同一州内；合格的房屋建筑商可申请免除附加财产税，建筑商须在开工之前和开工之后三十天内申请，但房屋建筑完工后必须加以出售。